Introduce el precio de compra, los gastos, los ingresos y los costes mensuales para comparar la rentabilidad bruta y neta antes de decidir si el alquiler te compensa.
Los valores de partida son marcadores de posición para que veas cómo funciona la calculadora: sustitúyelos por los tuyos. No son una media de mercado ni una estimación nuestra.
Aritmética simple sobre tus datos, sin financiación ni impuestos sobre el rendimiento. Si compras con hipoteca, la cuota no entra aquí: réstala aparte para ver tu cash flow.
Calcular la rentabilidad antes de comprar te permite comparar la operación con otras formas de usar tu dinero y detectar qué supuestos sostienen la decisión. Si ya alquilas, repetir el cálculo ayuda a comprobar si los ingresos compensan de verdad los costes, el tiempo dedicado y el riesgo asumido. La calculadora ordena las cifras, pero no decide por ti: una rentabilidad atractiva sobre el papel puede empeorar cuando aparecen gastos omitidos o meses con menos ingresos.
La rentabilidad bruta relaciona los ingresos anuales del alquiler con el dinero invertido en la compra. Se calcula dividiendo el ingreso mensual estimado, multiplicado por doce, entre el precio de compra más los gastos de adquisición, y convirtiendo el resultado en porcentaje. Es útil para una primera comparación, pero puede engañar porque ignora costes recurrentes, periodos vacíos, impuestos y desembolsos imprevistos.
La rentabilidad neta mide lo que queda después de restar al ingreso anual todos los gastos anuales asociados al alquiler. Su fórmula consiste en dividir ese ingreso anual menos los gastos mensuales multiplicados por doce entre el precio de compra más los gastos de adquisición, y expresarlo en porcentaje. Es la referencia más relevante porque aproxima mejor el rendimiento económico real de la inversión.
Las cuotas ordinarias y las derramas extraordinarias reducen el rendimiento, aunque no lleguen todos los meses.
El IBI, el seguro del hogar y otras pólizas deben repartirse como coste mensual.
Reparaciones, limpieza profunda, mobiliario, electrodomésticos y menaje se desgastan y exigen reposición periódica.
Las noches sin reserva o los meses sin inquilino también forman parte del coste real.
Plataformas, pasarelas de pago y gestoras descuentan una parte del ingreso generado por cada reserva.
La fiscalidad depende de tu situación, pero los impuestos sobre el rendimiento no deben ignorarse.
El precio de compra y los gastos de adquisición se conocen con bastante exactitud antes de decidir. El ingreso mensual, en cambio, es una suposición: depende de la tarifa, la ocupación y la demanda disponible. La forma honesta de acotarlo es observar qué precios piden hoy los alojamientos realmente comparables en la misma zona, noche a noche, en lugar de partir de una media que borra diferencias.
Bed&Market lee bajo demanda precios reales publicados en Booking.com y Agoda. No pronostica: muestra únicamente lo que se pide ahora y nunca cambia tu anuncio automáticamente.
No existe una cifra universal. Una rentabilidad puede ser suficiente o insuficiente según el rendimiento de una alternativa sin riesgo, la liquidez, el trabajo exigido, la posibilidad de periodos vacíos y el riesgo asumido. Compárala siempre con opciones equivalentes y con tus propios objetivos.
Rentabilidad expresa el rendimiento de la inversión como porcentaje. El cash flow es el dinero que realmente entra o sale cada mes después de cobros y pagos, incluida la financiación si existe. Puedes tener una rentabilidad razonable y, aun así, un cash flow mensual negativo.
La revalorización no forma parte del rendimiento operativo del alquiler y solo se materializa al vender. Puedes analizarla aparte mediante distintos escenarios, junto con los costes de venta y la fiscalidad. No la uses para compensar una explotación que no funciona por sí sola.
Consulta lo que piden ahora alojamientos comparables en Booking.com y Agoda. Haz tu primer escaneo gratis, sin tarjeta, y ajusta tu cálculo.